La négociation des termes du contrat de location par le propriétaire

Les négociations préalables à la signature d’un contrat de location s’avèrent être parfois complexes et relativement longues, à l’instar de celles relatives à l’acquisition d’un bien immobilier. Bien que les enjeux financiers soient généralement moindres, le bailleur et le locataire seront juridiquement liés durant toute la durée du bail, conformément aux termes du contrat de location. Une négociation judicieuse, professionnelle et réfléchie de ces derniers permet d’éviter de nombreuses complications par la suite.
 
Quels sont les éléments majeurs à examiner par le bailleur lors des négociations des termes du contrat de location ?
 
1.     L’identité du locataire.
Le bailleur devra avoir connaissance de l’identité des locataires et exiger d’ eux d’être les seuls occupants du bien immobilier, ainsi que leur famille proche. Dans la majorité des contrats de location, le locataire n’est pas autorisé à sous-louer le bien immobilier à un tiers, sans avoir reçu l’accord préalable et par écrit du propriétaire pour ce faire.
 
2.     Déterminer les conditions du bail.
Les Parties devront s’entendre quant à la date de remise des clefs au locataire, la durée du bail et la répartition des responsabilités. Le bailleur devra exiger que la réparation de tout dommage causé par le locataire lui incombera. En revanche, les réparations liées à l’usure naturelle sont généralement à la charge du propriétaire. Il sera recommandé de rédiger un protocole d’état des lieux au début et à la fin du bail.
 
3.     Définir le montant du loyer.
Préalablement à la signature du contrat de location, le bailleur devra informer le locataire quant au montant du loyer et la date à laquelle ce dernier devra être payé chaque mois.
 
4.     Le paiement des frais relatifs à l’utilisation du bien immobilier.
Dans la majorité des contrats de location, les frais liés à l’utilisation de l’appartement sont à la charge exclusive du locataire durant toute la durée du bail. De ce fait, l’usage répandu en Israël est que le locataire remette au bailleur des chèques signés, sans date ni montant, à l’ordre des administrations telles que la municipalité, la compagnie des eaux, la compagnie d’électricité, le syndic de copropriété et la compagnie de gaz (le cas échéant). En cas de dettes du locataire, le bailleur sera en droit d’inscrire le montant et la date sur les chèques et de les déposer pour encaissement auprès de ces administrations.
 
5.     Exiger des garanties.
Afin de s’assurer que les termes du contrat de location soient respectés par le locataire, et notamment : le paiement des loyers au cours des délais impartis, le paiement des frais qui incombent et la restitution du bien immobilier en bon état, le bailleur devra exiger des garanties solides. Les garanties qui sont le plus fréquemment demandées sont les suivantes :
-         La mise à disposition d’une garantie bancaire ;
-         L’encaissement d’une caution ;
-         La signature d’un ou plusieurs garants ;
-         La remise d’un chèque de caution ou d’un chèque de banque.
Le bailleur devra s’assurer que le locataire est en mesure de mettre à sa disposition les garanties exigées.
 
6.     Les conditions d’annulation de contrat et de fin de bail.
Le bailleur devra prévoir qu’en cas de situations extrêmes (telles qu’une faillite, un décès, une mise sous tutelle, etc.), le contrat de location pourra être unilatéralement annulé. De plus, il conviendra de définir quelles sont les cas considérés comme étant une infraction contractuelle grave permettant au bailleur d’exiger l’annulation du contrat.
 
7.     Les conditions de transfert des droits de propriété.
Le bailleur pourra demander l’ajout d’une clause selon laquelle il est habilité à vendre son bien immobilier à un tiers, sans nécessiter l’aval du locataire, sous réserve que les termes du contrat de location soient respectés par l’acheteur. En revanche, le bailleur devra exiger l’ajout d’une clause selon laquelle il est interdit au locataire de se faire remplacer par un tiers, sans avoir obtenu son accord préalable.
 
 
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Maître Yonathan TSADIKA
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