Explicatif juridique sur les acquisitions immobilières
Explicatif juridique sur les acquisitions immobilières
L' achat d'un bien immobilier est majoritairement l'une des décisions les plus importantes et onéreuses de la vie d'un individu. De ce fait, des précautions s'imposent préalablement, pendant et après la conclusion de la transaction. En outre, il conviendra de respecter un certain nombre de procédures et d'entamer des démarches administratives et juridiques.L'accompagnement juridique est indispensable lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Le cabinet d'avocats représentant l'acquéreur se chargera de toutes les démarches juridiques et fiscales inhérentes à la transaction. De plus, le rôle du cabinet d'avocats sera de défendre les intérêts de son client, d'apporter un regard avisé et professionnel sur l'opération, de le conseiller et de l'informer.
La phase de conseil préalable à la signature
En premier lieu le cabinet d'avocats représentant l'acquéreur doit s'assurer du statut juridique du bien immobilier dont son client souhaite faire l'acquisition et vérifier qu'il n'y a pas d'obstacle juridique majeur pouvant mettre en péril le bon déroulement de l'opération ou porter atteintes aux intérêts de l'acquéreur.
La phase des vérifications juridiques préalables
A la phase de conseil préliminaire succède la phase des vérifications juridiques au cours de laquelle le cabinet d'avocats représentant le futur acquéreur devra s'assurer de la conformité ainsi que de la légalité du bien immobilier. A titre d'exemple, il sera nécessaire de vérifier l'identité des propriétaires du bien immobilier inscrits au Cadastre, s'assurer que le bien n'a pas été hypothéqué en faveur d'un tiers et vérifier auprès de la municipalité que toutes les autorisations nécessaires ont été reçues et qu'il n'y a pas de constructions illégales.
L'analyse des termes juridiques du contrat
Le cabinet d'avocats représentant du futur d'acquéreur devra également analyser les termes de l'ébauche du contrat et y apporter ses modifications juridiques. L'usage qui prévaut en Israël est que les avocats des Parties échangent plusieurs échanges afin de parvenir à un consensus quant à la version finalisée. Une fois que les termes de l'ébauche de contrat ont été convenus entre les Parties, il sera possible de procéder à la signature du contrat d'achat définitif.
La signature du contrat de vente.
La signature du contrat de vente est une étape cruciale au cours de laquelle se rencontrent afin de signer l'acte d'achat déterminant leurs engagements mutuels. Le contrat d'acquisition devra comporter l'intégralité des dispositions juridiques et commerciales convenues afin degarantir le bon déroulement de la transaction qui se finalise lors de la remise des clefs. En Israël, la signature du contrat d'acquisition est définitive et les Parties n'ont pas la possibilité de se rétracter, hormis dans certains cas extrêmes.
L'inscription de la note cadastrale.
Pour une acquisition de seconde main, la signature du contrat est généralement suivie par l'inscription d'une note cadastrale en faveur de l'acheteur, garantissant ainsi ses droits conformément au contrat. Lors d'une acquisition en état futur d'achèvement (achat « sur plan ») cette étape intervient ultérieurement à la remise des clefs. Jusqu'à cette date, le cabinet d'avocats représentant l'acquéreur devra s'assurer que le promoteur immobilier fournit des garanties suffisantes à son client, conformément à la loi israélienne.
L'aspect fiscal de la transaction.
Lors d'une transaction immobilière, le vendeur et l'acquéreur sont respectivement soumis à la taxe sur la plus value et la taxe d'acquisition. Au cours des trente jours suivant la signature du contrat ils devront, séparément ou communément, déclarer la transaction à l'administration fiscale puis procéder au paiement de leurs taxes respectives.
Le paiement des échéances fixées dans le contrat.
La plupart des contrats d'acquisition prévoient un échelonnement des paiements à des dates prédéfinies. L'une des clauses essentielles du contrat d'acquisition est le respect par l'acquéreur de ces échéances de paiement. De plus, le cas échéant, ces paiements permettent de rembourser le crédit du vendeur et de lever l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier.
La remise des clefs.
A la date prévue dans le contrat d'acquisition et sous condition que l'intégralité du prix d'achat ait été payée, le vendeur remettra à l'acquéreur les clefs de l'appartement ainsi que les éléments juridiques nécessaires à l'inscrire en tant que propriétaire au Cadastre.
L'inscription en tant que propriétaire au Cadastre.
L'étape ultime de la transaction immobilière est l'inscription de l'acquéreur en tant que propriétaire au Cadastre. Cette inscription est destinée à lui garantir ses droits et à disposer librement de son bien immobilier. Dans le cas d'un achat en état futur d'achèvement, c'est le cabinet d'avocats du promoteur qui se charge de cette inscription.
